전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 세입자가 41%나 되고, 한 푼도 돌려받지 못한 세입자는 11.4%나 된다고 한다. 이것이 현실이다. 돈 때이고 슬퍼하지 말고 똑똑한 세입자가 되기를 바란다.
전세는 우리나라의 독특한 주택임대차 제도인데, 잘만 활용하면 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 둘다 윈윈하는 결과를 가져올 수 있다. 하지만 이 제도를 이해하지 못하고 주변에서 좋다고 하니 "그런가 보다~"라고 생각하고 앞뒤 생각없이 전세계약서에 도장을 찍는다면 평생 벌어온 내 돈이 한순간에 사라지는 것을 실시간으로 목격하는 주인공이 될 수 있음을 명심하고 또 명심해야 한다.
전세계약 주의사항을 꼭 한번 확인해 보길 바란다.
실거래가 확인 필수
실거래가를 꼭 알아야 할까? 알아야 한다. 마음에 드는 집을 찾았다면 가장먼저 해야 할 사항이다. 정확한 내용은 아랫부분에서 다시 언급할 것이니 일단 넘어간다. 실거래가를 확인하기 위해서는 중개업소를 통해서나 '국토교통부' 홈페이지에서 직접 확인할 수 있다. 문서로 출력할 수도 있으니 문서로 출력해 보는 것도 좋다.
공인중개사가 다 알아서 잘 해결해 줄것이라는 믿음은 일단 접어두자. 중개사에게 모든 것을 위임했다가 낭패를 보는 경우 종종 있다. 중개사보다는 나를 믿어라 이것이 진리다.
등기부 등본 확인 - 최소 2번
등기부 등본은 최소 2번 이상(방을 본 직후, 계약 전) 확인해야 한다. 등기부 등본 확인은 집주인의 허가가 필요 없다. 원한다면 누구나 확인이 가능하다. 직접 등기소를 방문하는 방법과 인터넷 등기소 홈페이지에서 열람할 수 있다.
물론, 공인중개사와 함께 있다면 바로 출력해 달라고 하면 열람 가능하다.
등기부등본 확인법.
'갑구' - 실소유자, 공유자 유무, 압류, 가압류, 가등기 등
'을구' - 저당권, 전세권, 지상권 등
전세계약 실소유주 확인
등기부등본 갑구 소유권자 : 이름 + 생년월일
계약서 이름 확인 + 계좌번호 확인
그 계좌번호로 1원 이체해보기 : 예금주 실명 나옴
가압류나 가처분 등 권리제한 사항이 있다면?
일단 등기부등본을 열람했는데.. 이것저것 복잡하게 나열돼있다면 해당 권리 제한 말소 후 계약을 진행하는 것이 좋다. 그래야 나중에 후회하지 않는다. 전세계약주의사항 중 중요한 부분에 속한다.
'을구' 영역을 보면 저장권이나 전세권, 지상권 등의 설정 여부를 확인할 수 있는데, 저당권이 있다면 해당 부동산 시세에서 선순위 채권을 제외한 금액이 전세보증금보다 충분히 높은지 반드시 확인해야 한다. 반.드.시.다.!!
위에서 실거래가를 확인하라는 이유가 바로 선순위 채권 금액과 전세보증금을 합했을 경우 시세의 약 70%를 넘는지 확인하기 위함이다.
만약..
선순위 채권과 전세보증금을 합해서 현 시세 금액의 70%~80% 넘는다면 계약을 포기하는 것이 좋다.
아니.. 절대 안 하는 것이 좋다.
물론, 아파트만 전세로 하는 것이 아니니.. 원룸 다가구 혹은 상가주택의 경우도 확인할 필요가 있다.
- 아파트 오피스텔 80%
- 원룸 다가구의 경우 70~75%
- 상가주택 60~65%
원룸 다가구의 경우 내 전세금만을 확인하는 것이 아니라.. 미리 입주해 있는 다른 사람들의 전세, 월세보증금 등을 몽땅 합치고 내가 계약을 하게 될 전세금액을 합쳐야 한다.
다시 말해서 원룸 통틀어서 전세가 몇 명 살고 있는지, 월세 보증금은 얼마인지, 집주인이 은행에 빌린 돈을 모두 합쳐서 원룸 실거래가의 70~75%가 넘지 않아야 안전한 전세라고 할 수 있다.
전세계약 주의사항 - 계약서 작성
위 사항이 모두 까다롭게 확인 후 안전하다고 판단되었다면 계약서를 작성해야 하는데, 계약서도 요령 있게 작성하는 것이 좋다.
1. 가능하다면 집주인(소유자)과 직접
간혹 중개사가 집주인을 대리하여 계약서를 작성하는 일이 있는데 정식으로 대리하여 작성하는 경우를 제외하고는 실 소유자와 대면 작성이 기본이다. 만약 부득이하게 대리인과 진행할 경우라면 임대인의 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 확인하고 더 나아가 주인과 직접 전화 통화 후 녹음을 해 두는 것도 한 방법이다.
또한 인감증명서는 대리 발금이 아닌 본인 발금이어야 하고 도장은 인감증명서에 등록된 것과 일치한 지 확인하는 것이 좋다.
너무 복잡하고 깐깐하게 하는 거 아니냐?? 라고 말한다면 그곳에서는 계약을 진행하지 않는 것이 속편하다.
계약기간 동안 마음 졸이면서 살 거 아니라면 말이다.
2. 특이사항 기재
계약을 하다 보면 집주인이 원하는 별도의 사항도 있고, 내가 바라는 사항도 있다.
집주인의 경우 반려견 금지라던지, 세입자의 경우 입주 전 하자 보수나 청소 등 말이다. 집주인과 반드시 상의해서 추후에 문제가 발생하지 않도록 꼼꼼히 기재하는 것이 좋다.
3. 전세보증금 반드시 소유자 명의 계좌로 입금
전세보증금 입금 시에는 소유자 명의 계좌로 입금하고 집주인에게 입금 확인 문자를 받는다.
그리고 기존 계약서를 고쳐 재계약을 하는 경우는 되도록 피하는 것이 좋지만, 부득이한 경우라면 수정된 사항을 빨간선으로 긋고 변경된 내용을 확인할 수 있도록 집주인과 세입자 확인 도장을 찍거나 서명을 날인하여 추후의 다툼을 피하는 것이 좋다.
전입신고와 확정일자 반드시
전세계약 주의사항 중에서 위 항목들 하나라도 빼놓으면 안 되겠지만.. 마지막으로 해야 할 사항이 있다.
그것이 바로 '확정일자'다.
계약을 끝내고 잔금을 집주인에게 입금했다면 이제 이사를 해야 하는데, 이사 짐을 옮기기 전 가능하면 확정일자를 먼저 받아놓는 것이 좋다.
전입 신고와 확정일자의 중요한 점은 보증금 우선순위를 보장받을 수 있다는 것인데.. 이를 소홀히 하는 경우들이 많다. 하루 이틀 미뤄서 전혀 득 될 것이 없다.
관할 주민센터를 직접 방문하거나 인터넷으로 가능하니 꼭 잊지 말고 하길 바란다.